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地产业竞争升级:要么自我强大,要么被对手践踏
2018-05-16

/enpproperty-->  [摘要] 中小房企生存空间正被挤压,已是可以看见的事情。过去,代表地产行业大哥地位的万科,早已预言过地产行业转折点的到来—行业集中度上升,差距拉大。

  中小房企生存空间正被挤压,已是可以看见的事情。过去,代表地产行业大哥地位的万科,早已预言过地产行业转折点的到来—行业集中度上升,差距拉大。

  克而瑞近日公布的《2018年1-4月中国房地产企业销售TOP100排行榜》显示,排名前100位的房企整体销售规模达到2.65万亿元,同比增长28.5%。

  从1-4月的销售额(流量金额,下同)发现,第一梯队的房企正逐渐拉大与身后房企的差距。

  以碧桂园、恒大、万科为代表的第一梯队一骑绝尘,排行第三的万科销售额达到1986.7亿元,同比增长37.9%。第二梯队为首的保利地产销售额为1173.3.3亿元,其次是融创为1071.2亿元。

  此外,绿地控股、中海地产、华夏幸福、龙湖集团和新城控股今年前四月销售额突破500亿元,依次位列第六到第十位。

  “TOP50房企门槛提升幅度最大,较2017年同期增长48.4%。TOP100房企销售金额入榜门槛达到了45.3亿元,规模竞争加剧。我们预计未来随着各梯队门槛的不断提升,百强房企分化格局将会持续。”克而瑞报告指出。

  房企业绩的增长早就有了铺垫。受益于2015年和2016年房地产销售的大幅增长。大量房企手握一定资金。做大规模成为不二之选。

  目前,不少房企已经把下半年作为推盘的重要时间节点。此前,阳光城和禹洲地产官方在接受时代周报记者采访时,均表达了这样的计划。

  改善的还有房企的净利润。Wind根据房企2017年年报数据统计发现,该财年,房地产板块净利润率达到12.4%,成为该三年以来净利润率首次回归两位数。2018年一季度,房地产行业整体销售毛利润率和净利润率还在持续改善,分别为30.97%和12.65%。

  不过,值得注意的是,行业本身的资产负债率也在不断上升。按照Wind数据统计,截至一季度末,上市房企整体负债率达到79.42%,较2017年年报的79.08%继续上涨,并且已经达到2005年以来的最高点。

  前五强房企的负债率皆创下新高。根据2017年年报,融创负债率排名最高,为90.27%。其余四家房企依次为碧桂园、恒大、万科和保利,数值为88.89%、86.25%、83.98%和77.28%。

  规模与负债本就作为共同体存在。房企在做大规模的过程中,往往伴随着负债率的提高。而部分房企目前也提出了降低负债的财务目标。比如恒大方面是三项措施:降低负债总额,多元产业引入战略投资,增强盈利能力增加净资产。

  “但房企天然是规模导向,特别是在行业集中度提高的当下,即便是主动降负债本质还是为了有更大的资金回旋余地。”不具名分析人士陈安(化名)对时代周报记者表示。

  伴随着国内房地产调控政策的出台,房企在国内发债门槛提升、难度加大、用途受限。这使得境外融资成为房企的选择。

  4月份开始,房企扎堆在境外发债。根据中国指数研究院的统计数据显示,4月代表房企公布发债合计92.85亿美元,包括美元债和新元债,较去年同期大幅增长。

  在4月, 额度最高的为中海发行的15亿美元高级债券,此外,越秀地产、融创分别发行10亿以上、两种期限组合的美元票据。

  值得注意的是,2018年房企将迎来偿债的高峰。根据Wind数据显示,届时地产债到期规模在1280亿元左右。其中,公司债到期规模约760亿元,中期票据到期规模约240亿元,短期融资券到期规模约220亿元。

  不久前,中国证监会、住房城乡建设部已经联合发布了《关于推进住房租赁资产证券化相关工作的通知》,对开展住房租赁资产证券化的基本条件、政策优先支持领域、资产证券化开展程序以及资产价值评估方法等作出明确。

  事实上,多项首次以长租公寓为标的的资产证券化产品纷纷出现,包括租金收益权ABS、类REITs、CMBS、ABN、房地产基金、按居贷以及信用贷。

  保利地行的首单央企租赁住宅类REITs、招商蛇口发行的首单租赁住宅CMBS、龙湖冠寓发行的全国首单公募住房租赁专项公司债券、旭辉领寓发行的首单民企公寓类REITs、碧桂园的租赁住房REITs等接连获批。截至3月,国内市场已有12只租赁市场资产证券化产品获批发行,总规模超过500亿元。

  如恒大提交的“中联前海开源—恒大租赁住房一号第N期资产支持专项计划”、首创置业非公开发行2018年住房租赁专项可续公司债券、泰禾集团的30亿元住房租赁专项公司债券、中城投资拟发行9亿元住房租赁专项债券、石榴置业拟发行45亿住房租赁债券以及中城投资拟发行9亿元住房租赁专项债券等,目前也取得一定的进展。

  “金融层面去杠杠的背景下,表外和非标融资受限,但资产证券化能引入大量的民间资金,不失为一种较好的融资方式。”陈安对时代周报记者分析表示,“不过中国的资产证券化依旧处在起步阶段,和美国等已经发展的非常成熟的资产证券化相比,差距较大。”

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